楼市最严调控到今年3月17日就整一年。

这一年，有地方用“腰斩”献上周年大礼——环京房价跳水，开发商清仓大甩卖。

北京房价指数出现32个月以来首次同比下降，房价跌回一年前；房地产投资占GDP比重达50%以上的海南公开称绝不允许任何人炒房……

有人计算了一下，如果你是在去年“”调控之前高位上车，那么现在一半首付已经跌没了。

看起来，好像房价真是跌了，喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗？

但抛开一线城市我们看的新闻是这样的：

杭州套高端住宅开盘两周售罄，房价直逼一线广州；

南京、武汉等地闭上了门又纷纷打开窗，本科生可直接落户买房；

三线徐州房价连涨24个月，内行人看不懂......

涨跌之下，楼市给人以暗流涌动之感。

以上面提到的北京石景山区为例，从数据统计上看，房价确实跌了。

但对于买房的人来说，数字上跌了多少其实不重要，重要的是购房成本是不是真的降了？

很多问题，数字是给不了真实答案的。

因为统计局的数据，标注的是销售价格，并不是老百姓买房的最终支出价格。

去年楼市收紧之后，第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高，从打85折到平均上浮20%，据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。

假如一套万元的房子，首付3成，按基准利率等额本息还款30年，还款总额是万元左右，如果上浮20%，还款总额是万元左右。

一套房，总成本相比基准利率需要多支付77万元左右，你说房价是跌还是涨了呢？

表面上看房价跌了，但实际上买房需要支付的钱却没有变少，甚至是变多了。

还有一点，不知道大家有没有发现，今年买房特别麻烦，首付3成基本绝迹，公积金贷款基本绝迹，双合同遍地都是。

以前是捆绑销售，比如说绑了车位，收取学区费，把毛坯房当成精装房来出售，现在倒好了，开始搞各种双合同。

比如说精装房搭配装修贷，还有更夸张的，房企直接把整栋楼先按指导价买下来，然后再进行出售。

反正无论如何这么算下来，房价那点跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。

话说回来，为什么房价表面上看跌了，但是实际上对购房群体更不友好呢？

这里就要提到卖房的，首先这里给大家看一组数据：

年，42家上市房企卖了4.39万亿元，比年多卖了1.44万亿元，创下历史新高。

是不是以为卖房的赚得盆满钵满？对不起，这个思维大错特错。

在中国，房地产其实不是一门好生意，为什么呢。因为我往往一个亿买来的地，造好后卖了五个亿的房子，又得花十个亿去买新的地造房子，所以其实每次都是在赌博，赌错一次就完蛋。

所有房地产最后的情况你会发现，卖房子的永远就是赚个差价而已。

只有持有房子才能真正赚到资产的钱，所以房地产公司往往是贸易流通行业赚差价的。而真正发大财的其实是那些不卖房子只持有房子的人。

这个就是中国或者说全球的现状，很多房企卖了那么多房子，其实他赚的不多，而买它房子的人其实赚的比他多。但是比持有房子更赚钱的就是持有土地了。

所以，很多房企更愿意持有房子、持有土地，只对外出售房屋库存的一部分。有人肯定要问：房子不卖，房企如何回笼资金？资金链不会紧张吗？

这种情况的确是有的，但房企可以通过提高首付来给予优惠，来加快资金回笼的速度。

有人又要问了：表面降价暗地里提高首付比例，这样的手段真的有用吗？从目前的情况来看，确实有用。

实际上，在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候，购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明，摆明吃定购房者，就算降价也要吃完最后一大口利润。

所以你看着房价跌了，但是房子更少了，买房的条件也更苛刻了。

当然，也不是所有的房企都有这样的底气。比如，珠江控股已经泪别房地产，正式更名为京粮控股，中天城投也彻底转向金融行业，更名为中天金融。

如果大家有留意楼市新闻就会发现，房地产行业正在走向寡头化，小房企退出大房企兼并，而且大房企还在拼命拿地。

大家可以想想，这意味着什么？意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制，而这些巨头目前不缺钱不缺地，你说它怎么会降价呢？

目前来看，当下的楼市依然是卖方市场，卖房的比买房的有优势也有耐心。

再从长远来看，如果房企真的不断走向寡头化，房价下跌就更难了。

对于房企老大哥而言，有钱任性，根本不在乎所谓的开发贷被停了，房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。

大家还是要搞清楚一点，所谓的史上最强楼市调控，意图不是打垮楼市，因为经济还需要房地产。

监管现在想要的只是稳定房价，把房价的波动降下来，小涨小跌都在政策预期内。

就像全国政协委员、清华大学教授李稻葵所言：“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨，一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然，下跌也很难看到。

下面就要说大家最关心的问题，现在到底要不要买房上车？

对于刚需和改善需求来说，其实很难把握到最佳试点，能上车还是要上车的。

只不过，以前买房可能只需要







































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